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Ein Wasserschaden in der Wohnung ist wohl für jeden ein Albtraum. Egal, ob nun der komplette Keller unter Wasser steht oder die Wände in Wohnzimmer, Küche oder Bad nass sind, weil vom Mieter darüber Wasser nach unten durchkam.
Die Folgeschäden bei einem Wasserschaden im Gebäude oder in der Wohnung können sich äußerst schwierig herausstellen und deren komplette Beseitigung kann sich durchaus über Wochen und Monate hinziehen.
Doch wer ist eigentlich für die Beseitigung der Schäden infolge eines Wasserschadens in der Mietwohnung verantwortlich? Und welche Besonderheiten sind bei einer Mietminderung beim Wasserschaden zu beachten. Die Antworten erfahren Sie hier.
Was ist eine Mietminderung?
Sobald die Wohnqualität von Immobilien durch Mängel erheblich beeinträchtigt ist und der Vermieter dafür keine Lösung finden kann oder will, darf die Miete ohne die Erlaubnis des Vermieters gesenkt werden. Eine Mietminderung ist ein Recht, das in Deutschland jedem Mieter gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zusteht. Doch auch hier gelten Regeln.
Wichtig ist, dass die Miete erst gesenkt werden darf, wenn Mieterinnen und Mieter den Vermieter auch nachweislich - am besten schriftlich - über die erheblichen Mängel in Kenntnis gesetzt haben. Eine rückwirkende Mietminderung ist in der Regel nicht möglich. Sinnvoll ist es für Mieter zudem, die Mängel zu dokumentieren - etwa mit Fotos. Im besten Fall können Mieterinnen und Mieter auch nachweisen, dass Mängel nicht selbst verschuldet wurden.
Nur fair ist es, dem Vermieter eine realistische Frist einzuräumen, die es ermöglicht, Probleme zu beheben. Wird keine Lösung gefunden oder ist die Frist - oft 14 Tage - abgelaufen, können Mieterinnen und Mieter die Miete eigenständig senken. Abgezogen wird der Betrag stets von der Warmmiete. Wie hoch der Prozentsatz ist, kommt auf den jeweiligen Mangel an.
Eine Mietminderung ist ein starkes Instrument, um Mieter-Rechte durchzusetzen. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich von einem Mieterverein, einem Anwalt oder einer Anwältin beraten zu lassen.
Was ist ein Wasserschaden und wie entsteht er?
Die Ursachen von Wasserschäden sind vielfältig. Am häufigsten Rohrbrüche in der Wohnung, gefolgt von defekten Wasserleitungen, leckenden Heizungen, kaputten Haushaltsgeräten, undichten Fenstern und Dächern sowie Überschwemmungen. Darüber hinaus kommt es gerade in den letzten Jahren immer wieder zu Wasserschäden aufgrund von Starkregenfällen. Davon sind meistens niedrig gelegene Wohnungen und Kellerräume betroffen.
Wasser kann dabei deutlich sichtbare Schäden verursachen, aber zusätzlich auch verborgene und langwierige Probleme hervorrufen wie feuchtes Dämmmaterial oder Schimmel in der Wandsubstanz. Häufig wird in solchen Fällen darum gestritten, wie viel Feuchtigkeit im Keller „normal“ ist.
Ein Wasserschaden kann Wohnraum teilweise oder komplett zerstören – die gravierendsten Schäden erleben wohl Menschen in Überschwemmungsgebieten. Doch bereits kleine Mengen Wasser können die Wohn- und Aufenthaltsqualität deutlich beeinträchtigen. In gemieteten Immobilien können Wasserschäden zu einer Mietminderung berechtigen.
Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung: Wann darf ich die Miete senken?
Schimmel ist gesundheitsgefährdend. Wer in eine neue Wohnung zieht und Sporen an den Wänden entdeckt, sollte diese sofort fotografieren und den Vermieter unverzüglich in Kenntnis setzen. Denn es ist schwer zu belegen, dass man den Schimmel nicht selbst verursacht hat. Wer beispielsweise falsch lüftet, kann üblicherweise keine Mietminderung geltend machen.
Anders gelagert ist ein Fall, wenn Schimmel durch bauliche Mängel wie schlechte Dämmung oder undichte Wände verursacht wird. Hier lohnt es, sich von Mietervereinen beraten zu lassen. Sind sogar gleich mehrere Räume in der Wohnung betroffen, sind bis zu 50 Prozent Mietminderung möglich. Bei einem massiven Befall, der die Gesundheit gefährdet, bis zu 100 Prozent.
Wann begründet ein Wasserschaden eine Mietminderung?
Wie genannt gibt es eine Vielzahl an möglichen Ursachen, die für Wasserschäden in der Wohnung sorgen. Entscheidend ist: Führen ein Wassereinbruch oder die daraus resultierenden Folgeschäden dazu, dass eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht oder nur eingeschränkt möglich ist, kann das ein Grund für eine Mietminderung sein. Das bedeutet, dass die Miete gekürzt werden kann, sobald der Wasserschaden die Wohnqualität einschränkt – etwa durch feuchte Wände oder störende Trocknungsgeräte.
Laut Rechtslage entscheidend ist: War der Mangel allerdings bei Vertragsabschluss den Parteien bereits bekannt oder haben Mieter diesen Schaden gar selbst verursacht, dann kommt die Minderung der Miete üblicherweise nicht in Betracht.
Wie hoch kann eine Mietminderung bei einem Wasserschaden ausfallen?
Ein Hinweis: Zahlen zu Mietminderungen fallen als Schätzungen aus. Darauf verweist auch der Mieterhilfeverein. Beispiele beruhen auf bisherigen Gerichtsurteilen zu individuellen Fällen – je nach Sachlage können unterschiedliche Minderungsquoten entstehen. In etwa mögliche Quoten sind:
Wasserfleck – etwa 1 qm: Bis zu 20 %
Durchfeuchtete Wand: Bis zu 20 %
Minderung wegen vereinzeltem Schimmel: 5 % bis 25 %
Wasserschaden ohne Einsatz von Trocknungsgeräten: 10 % bis 30 %
Wasserschaden mit Einsatz von Trocknungsgeräten: 30 % bis 100 %
Mietminderung bei großflächigem Schimmel mit gesundheitlichen Schäden: 25 bis 100 %
Wohnung aufgrund von Wasserschäden unbewohnbar: Bis zu 100 %
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