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Nirgends ist es so wichtig, sich wohlzufühlen, wie in den eigenen vier Wänden. Da lohnt sich der ein oder andere Aufwand, insbesondere dann, wenn man vorhat, viele Jahre in der Mietwohnung zu bleiben. Wer Geld und Zeit investiert, sollte dabei aber unbedingt Rechte und Pflichten als Mieter im Zusammenhang mit Renovierung beachten.
Grundsätzlich gilt: Kleinere Renovierungsmaßnahmen können Mieter ohne gesonderte Freigabe des Vermieters durchführen. Größere Eingriffe, die an die Substanz der Wohnung gehen und sie langfristig verändern, brauchen die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters. Im besten Fall erfolgt die schriftlich und mit Unterschrift. So sind Sie abgesichert und können die Zustimmung nachweisen. Wenn Mieter Änderungen über den Kopf des Vermieters hinweg vornehmen, kann die Vermieterseite verlangen, dass sie rückgängig gemacht werden.
Bei Eingriffen in die Bausubstanz: Zustimmung des Vermieters dringend notwendig
Für die Instandhaltung der Wohnung ist laut Mietrecht der Vermieter zuständig. Dazu zählt auch das Warten von Heizungen, Wasserleitungen, Sanitäranlagen, Dächern oder Fassaden. Auch wenn es darum geht, Mängel zu beseitigen oder gesetzliche Sicherheitsanforderungen zu erfüllen, liegt die Verantwortung auf der Vermieterseite.
Der Umbau von Sanitäranlagen, etwa eine bodengleiche Dusche, Veränderungen an elektrischen Installationen wie Beleuchtung oder das Einziehen oder Entfernen von Wänden muss fachgerecht durchgeführt werden. Dafür brauchen Mieter dringend die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Das Gleiche gilt fürs Abschleifen oder Verlegen von Parkettböden.
Vermieter können Modernisierungen und energetische Sanierungen einer Wohnung durchführen, um langfristig die Betriebskosten zu senken und den Wert ihrer Immobilie zu steigern. Die Mieter sind in der Regel verpflichtet, diese Arbeiten zu dulden, sofern sie zumutbar sind.
Seit 2024: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen nicht mehr zulässig
Termin, Dauer und auch der Umfang der geplanten Maßnahmen sowie die Auswirkungen auf die Miete müssen aber rechtzeitig und transparent kommuniziert werden.
Das Tapezieren der Wände und das Streichen der Decke oder der Fußböden und Heizkörper dürfen Mieter übernehmen, sie müssen es aber nicht. Außer es ist ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten.
Seit der Gesetzesänderung 2024 dürfen Pläne mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen allerdings nicht mehr im Mietvertrag festgelegt sein. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entschieden: Verpflichtende regelmäßige Renovierungen in festen Zeitabständen sind endgültig unwirksam. Die Renovierung muss stattdessen bedarfsabhängig erfolgen: Das heißt, sie ist nur dann nötig, wenn tatsächlich und offensichtlich ein Bedarf aufgrund des Zustandes der Mietsache besteht.
Bei Wohnungen, die unrenoviert übergeben wurden, müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten für später anfallende Schönheitsreparaturen teilen.
Sollten Sie dagegen aus persönlichem Geschmack heraus etwa Ihr Badezimmer in auffälligem Rot streichen, könnte der Vermieter sie dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug in den ursprünglichen und neutralen Zustand zurückzuversetzen. Allerdings muss der Vermieter die Wohnung renoviert übergeben haben, damit diese Klausel wirksam ist.
Für den Ernstfall: Schäden und Gebrauchsspuren beim Einzug fotografieren
Es empfiehlt sich immer, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug auch kleinere Schäden und Abnutzungserscheinungen zu fotografieren, um sie im Zweifelsfall nachweisen zu können. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch wie kleinere Kratzer oder matte Stellen gelten als Verschleiß und sind meist in der Miete mit eingerechnet. Anders sieht es bei unsachgemäßem Gebrauch und fehlender Pflege aus: Da kann es sein, dass der Mieter für die entstandenen Schäden aufkommen muss.
Auch bei umfangreichen Renovierungsarbeiten ohne die erforderliche Genehmigung können Vermieter verlangen, dass Sie die Mietwohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird.
Das kann teuer werden. Sollten durch die ungenehmigten Renovierungsarbeiten Schäden an der Immobilie entstanden sein, können Vermieterinnen und Vermieter darüber hinaus Schadenersatz fordern. Seit der Reform des Mietrechts 2024 müssen Vermieter jedoch nachweisen, dass der Schaden direkt durch die ungenehmigten Arbeiten verursacht wurde.
Wer sich genauer einlesen möchte, findet alle rechtlichen Grundlagen rund um Renovierungspflichten im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter den Paragraphen 535, 538, 554a.
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