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Laute Musik, tobende Kinder oder bellende Hunde - es ist ganz normal, dass in einer Mietwohnung auch mal Geräusche der Nachbarn zu hören sind. Wer sich nicht gerade ein eigenes Haus leisten kann, muss mit so einem Krach klarkommen, oder?
Nicht ganz. Mieterinnen und Mieter müssen nämlich nicht jede Art von Lärm einfach hinnehmen. Zunächst ist es wichtig, zwischen temporärem und dauerhaftem Lärm zu unterscheiden. Wenn also die eigene Ruhe wiederholt und über einen längeren Zeitraum gestört wird, kann man etwas dagegen unternehmen - zum Beispiel eine Mietminderung vornehmen: Denn Lärm kann auf Dauer krank machen.
Mietminderung bei Lärm: Wann ist sie gerechtfertigt?
Kinder spielen im Wohnhaus, jemand übt täglich eine Stunde Klarinette und die Straßenbahn fährt direkt vor der Haustüre ab: Solche Störgeräusche können nerven, aber reichen in den meisten Fällen nicht als Grund für eine Mietminderung. Sie gelten als sozial üblich und müssen - bis zu einem gewissen Ausmaß - also akzeptiert werden.
Dasselbe gilt für Lärm, der etwa durch die Umgebung verursacht wird. Wer zum Beispiel in die Nähe des Nürnberger Flughafens zieht und sich dann über Flugzeuglärm beschwert, wird kaum Chancen auf eine reduzierte Miete haben. Lärm darf also keine ortsübliche Gegebenheit sein.
Was also könnte ein legitimer Grund für eine Mietminderung sein? Dafür muss die Wohnqualität in der Mietwohnung erheblich beeinträchtig sein - etwa, wenn die Nachtruhe regelmäßig gestört wird, das Arbeiten zu Hause durch Lärm nicht mehr möglich ist und Ruhezeiten über einen längeren Zeitraum nicht eingehalten werden: Dazu zählen zum Beispiel regelmäßig laute Partys und monatelange Sanierungsarbeiten im oder am Haus.
Wann eine Mietminderung bei Lärm angebracht ist, ist wie so oft im Einzelfall zu entscheiden und richtet sich nach Dauer, Zeitpunkt und Art der Ruhestörung. Es geht auch immer um die Frage, wie stark Mieterinnen und Mieter durch den Lärm beinträchtig werden. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, muss im Zweifel ein Gericht für Mietrecht entscheiden, ob eine Mietminderung angebracht ist oder nicht.
Mietminderung bei Lärm: Wann ist von Ruhestörung die Rede?
In den meisten Bundesländern gilt eine sogenannte Nachtruhe von 22 Uhr bis 6 Uhr morgens. Sonntage und gesetzliche Feiertage gelten grundsätzlich als Ruhetage, an denen besonders lauter Lärm (z. B. Bohren, Rasenmähen) verboten ist. Wer in dieser Zeit regelmäßig den Bass aufdreht oder musikalisches Talent unter Beweis stellen will, sollte das mit den Nachbarinnen und Nachbarn besser abklären. Denn laute Aktivitäten in diesem Zeitraum gelten als Ruhestörung.
Ruhezeiten können je nach Standort geringfügig abweichen. Genaue Angaben finden Mieterinnen und Mieter deshalb im Landesimmissionsschutzgesetz (LImSchG) ihres Bundeslandes. Es definiert die allgemeine Nachtruhe, Einschränkungen für laute Arbeiten sowie die Mittagsruhe.
In der Regel werden Ruhezeiten in einem Wohnhaus jedoch im Mietvertrag oder der Hausordnung festgehalten.
Mietminderung bei Lärm: Wie gehe ich vor?
Sehen Mieterinnen und Mieter ihre Wohnqualität durch Lärm über einen längeren Zeitraum stark beeinträchtigt, können sie ihr Recht auf Ruhe geltend machen. Bringt ein klärendes Gespräch mit den Nachbarn keine Besserung, sollten sich Mieterinnen und Mieter an ihren Vermieter wenden. Sinn ergibt es, vorab eine Mängelliste beziehungsweise ein Lärmprotokoll zu erstellen. Daraus müssen Datum, Uhrzeit und Art des Lärms hervorgehen.
Diese Liste können Betroffen dann an den Vermieter schicken mit der Bitte, die Lärmursache einzustellen und eine Lösung zu finden. Aus dem Schreiben sollte auch hervorgehen, dass andernfalls eine Mietminderung vorgenommen wird. Sinnvoll ist es, in dem Schreiben eine Frist zu setzen, die ausreichend Zeit lässt, um gegen die Ruhestörung vorzugehen. Außerdem können Mieterinnen und Mieter bereits die Höhe der beabsichtigten Mietminderung nennen.
Mietminderung: Wer entscheidet, um wie viel Prozent die Miete gesenkt wird?
Will der Vermieter keine Lösung finden, schlagen Gespräche fehl oder wird die Frist nicht eingehalten, kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Grundlage für die Mietminderung ist stets die Warmmiete - also Kaltmiete plus Nebenkosten. Um wie viel Prozent die Miete realistisch gesenkt werden kann, hängt in der Regel davon ab, wie stark der Lärm Mieterinnen und Mieter beeinträchtigt. Fachanwälte für Mietrecht oder Mietvereine können hier helfen, um eine realistische Einschätzung zu geben. Klare Regelungen gibt es nicht, es handelt sich um Einzelfallentscheidungen.
Mietminderung: Braucht es dafür die Genehemigung des Vermieters?
Sofern ein Lärmprotokoll erstellt wurde, der Vermieter die angegebene Frist verstreichen hat lassen und der Lärm, der die Wohnqualität maßgeblich mindert weiter anhält, dürfen Mieterinnen und Mieter selbst entscheiden, dass sie weniger Miete zahlen.
Dafür braucht es laut § 536 BGB, Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, nicht die Zustimmung des Vermieters. Sobald die Störung jedoch behoben ist - etwa die Arbeiten an einer Baustelle abgeschlossen sind - muss die ursprünglich vereinbarte Miete normal weitergezahlt werden. Eine Mietminderung kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden.
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