Andrea Baumann

Wie stark haben sich die Mieten in Erlangen in den vergangenen 20 Jahren verteuert? Ein Blick in die offiziellen Mietspiegel der Stadt zeigt eine deutliche Veränderung. Derzeit gilt der qualifizierte Mietspiegel 2025–2027. Er weist eine durchschnittliche monatliche Basis-Nettokaltmiete von 9,67 Euro pro Quadratmeter aus. Gegenüber der letzten Erhebung von 2021 entspricht das einer Steigerung von 10,7 Prozent.((ContentAd))Und wie sieht die längerfristige Entwicklung der Mietpreise aus? Für einen Vergleich mit der Zeit vor rund 20 Jahren muss genau hingesehen werden. Einen Mietspiegel aus dem Jahr 2006 veröffentlicht die Stadt Erlangen nicht. Die älteste für diesen Zeitraum verfügbare Ausgabe ist der Mietspiegel 2007. Er basiert auf einer repräsentativen empirischen Erhebung von April bis Juli 2007 und berücksichtigte Neuabschlüsse und Mieterhöhungen der vorangegangenen vier Jahre.<h3>Mietspiegel Erlangen 2007: Was kostete eine Wohnung damals?</h3>Der Erlanger Mietspiegel 2007 unterschied bereits nach Wohnfläche, Baujahr und Wohnungsqualität. Zusätzlich flossen unter anderem die Faktoren Lage, energetischer Zustand, Ausstattung von Küche und Bad, Balkon oder Garten, Bodenbeläge und Heizungsart in die Bewertung ein. Die Stadt unterschied zwischen den Qualitätsstufen „einfach“, „normal“ und „gut“.((Platzhalter))Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 60 bis unter 100 Quadratmetern lag beispielsweise die mittlere Nettokaltmiete bei Wohnungen mit Baujahr bis 1972 und normaler Wohnungsqualität bei 6,50 Euro je Quadratmeter. Bei Wohnungen aus den Jahren 1973 bis 1995 waren es 6,70 Euro, bei Baujahren ab 1996 8,40 Euro. Die jeweiligen Werte waren Mittelwerte innerhalb einer Preisspanne.Bereits daran zeigt sich ein Aspekt, der beim Vergleich zu früheren Mietspiegeln wichtig ist: Die Mietpreise in Erlangen lassen sich nicht als eine einzige Zahl darstellen. Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage beeinflussen die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich.<h3>2026: Durchschnittlich 9,67 Euro Basis-Nettokaltmiete</h3>Der heutige Stand lässt sich deutlich genauer beschreiben. Der seit 1. Oktober 2025 geltende Mietspiegel 2025–2027 wurde von der Stadt Erlangen gemeinsam mit dem Mieterinnen- und Mieterverein Erlangen, dem Deutschen Mieterbund Nürnberg und Umgebung, dem Haus- und Grundbesitzerverein Erlangen und dem Amtsgericht Erlangen erarbeitet. Der Stadtrat erkannte ihn als qualifizierten Mietspiegel an.((ContentAd))Für die Neuerstellung wurden im ersten Halbjahr 2025 insgesamt rund 4.000 Miethaushalte und deren Vermieter befragt. Grundlage waren Neuabschlüsse und Mieterhöhungen aus dem Zeitraum Januar 2019 bis einschließlich Februar 2025.((Platzhalter))Das Ergebnis: Die durchschnittliche monatliche Basis-Nettomiete beträgt 9,67 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Mietspiegel 2021 errechnete die Stadt eine durchschnittliche Steigerung von 10,7 Prozent. Rechnerisch lag die entsprechende Basis-Nettomiete 2021 damit bei rund 8,73 Euro je Quadratmeter.Dabei handelt es sich ausdrücklich um Nettokaltmieten. Betriebs- und Nebenkosten sind nicht enthalten. Außerdem dient der Mietspiegel der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist laut Stadt keine Preisfestsetzung.<h3>So unterscheiden sich die Werte je nach Baujahr</h3>Der aktuelle Mietspiegel 2025-2027 macht deutlich, wie groß die Unterschiede innerhalb des Erlanger Wohnungsmarktes sind.Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung weist die Stadt folgende monatliche Basis-Nettomieten nach Baujahr aus:<ul><li>Baujahr bis 1918: 9,23 €/m²</li><li>1919–1948: 8,20 €/m²</li><li>1949–1965: 7,58 €/m²</li><li>1966–1977: 7,76 €/m²</li><li>1978–1994: 8,37 €/m²</li><li>1995–2009: 9,55 €/m²</li><li>2010–2015: 10,60 €/m²</li><li>2016–2022: 11,37 €/m²</li><li>2023–Januar 2025: 11,95 €/m²</li></ul>Die Werte stammen unmittelbar aus dem Erlanger Mietspiegel. Auf die jeweilige Basis-Nettomiete kommen anschließend – je nach Wohnung – Zu- und Abschläge für Ausstattung, Modernisierung und Lage.Eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus den Jahren 2016 bis 2022 hat damit bereits eine Basis-Nettomiete von rund 909,60 Euro im Monat. Bei einem Neubau aus dem Zeitraum 2023 bis Anfang 2025 sind es rund 956 Euro. Das sind jeweils noch keine individuell berechneten Endwerte des Mietspiegels.<h3>Was bedeutet das im Vergleich zu vor 20 Jahren?</h3>Ein direkter Vergleich zwischen den Jahren 2007 und 2026 mit nur zwei Durchschnittswerten wäre wissenschaftlich nicht sauber. Die Methodik der Mietspiegel hat sich verändert, ebenso die Baujahresklassen und die Berücksichtigung einzelner Wohnwertmerkmale.((ContentAd))Eine Größenordnung lässt sich dennoch anhand vergleichbarer Tabellenwerte zeigen. Im Mietspiegel 2007 lag bei einer 60 bis unter 100 Quadratmeter großen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Baujahr bis 1972 und normaler Wohnungsqualität der Mittelwert bei 6,50 Euro pro Quadratmeter. Im aktuellen Mietspiegel liegt die Basis-Nettomiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung der Baujahresklasse 1966 bis 1977 bei 7,76 Euro. Das entspricht rechnerisch einem Unterschied von knapp 19 Prozent.((Platzhalter))Dieser Wert darf allerdings nicht als allgemeine Mietsteigerungsrate für Erlangen seit 2007 verstanden werden. Der Grund: Der alte Wert enthält bereits die damalige Einstufung in die Wohnungsqualität „normal“, während die heutige Tabelle zunächst die Basis-Nettomiete nach Wohnfläche und Baujahr bestimmt und weitere Merkmale anschließend berücksichtigt. Außerdem wurden die Baujahresklassen verändert.Deutlich aussagekräftiger für die jüngere Entwicklung ist deshalb der offizielle Vergleich der Stadt zwischen 2021 und 2025: plus 10,7 Prozent bei der durchschnittlichen Basis-Nettomiete.<h3>Auch 2009 zeigt bereits ein höheres Mietniveau</h3>Die Entwicklung lässt sich mit der nächsten historischen Ausgabe zusätzlich nachvollziehen. Im Erlanger Mietspiegel 2009 lag der Mittelwert für eine 60 bis unter 100 Quadratmeter große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Baujahr bis 1972 und normaler Wohnungsqualität bei 6,60 Euro je Quadratmeter. Für die Baujahre 1973 bis 1995 waren es 6,85 Euro, für Wohnungen ab Baujahr 1996 8,55 Euro.Damit hatte sich allein zwischen dem Mietspiegel 2007 und dem Mietspiegel 2009 in diesen beispielhaften Kategorien bereits eine leichte Veränderung ergeben. Die historischen Tabellen zeigen zugleich, dass das Mietniveau schon damals stark vom Alter und der Qualität der Wohnung abhängig war.((ContentAd))Die Stadt Erlangen stellt auf ihrer offiziellen Mietspiegel-Seite neben der aktuellen Ausgabe auch die historischen Ausgaben von 2007, 2009, 2013, 2015, 2017, 2019, 2021 und 2023 bereit. Dadurch lässt sich die Entwicklung über mehrere Zwischenstationen nachvollziehen, statt lediglich zwei Zeitpunkte gegenüberzustellen.<h3>Warum die Mieten nicht einfach mit den Preisen von 2007 verglichen werden können</h3>Der Mietspiegel ist kein Preisindex, der jedes Jahr exakt dieselbe Wohnung bewertet. Er bildet vielmehr die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen mit bestimmten Eigenschaften ab.Der aktuelle Mietspiegel berücksichtigt unter anderem:<ul><li>Wohnfläche und Baujahr</li><li>Ausstattung der Wohnung</li><li>Modernisierungen</li><li>verschiedene Wohnwertmerkmale</li><li>Lage der Wohnung.</li></ul>Die Stadt hat die Systematik über die Jahre weiterentwickelt. Im Mietspiegel 2007 wurde beispielsweise mit einem Punktesystem gearbeitet, das Lage und energetischen Zustand ausdrücklich berücksichtigte. Im Mietspiegel 2025–2027 wird zunächst eine Basis-Nettomiete nach Wohnfläche und Baujahr ermittelt; anschließend werden Wohnungs-, Gebäude- und Lagemerkmale berücksichtigt.((Platzhalter))Hinzu kommt die gesetzlich vorgegebene zeitliche Systematik: Ein qualifizierter Mietspiegel wird regelmäßig aktualisiert beziehungsweise neu erstellt. Die Stadt Erlangen weist darauf hin, dass 2027 turnusgemäß die nächste Aktualisierung des Mietspiegels 2025–2027 ansteht.<h3>Was Mieter 2026 und 2027 wissen sollten</h3>Wer heute in Erlangen eine Wohnung sucht, sollte die 9,67 Euro pro Quadratmeter nicht als pauschalen Mietpreis verstehen. Der Wert beschreibt die durchschnittliche Basis-Nettomiete im aktuellen Mietspiegel. Für eine konkrete Wohnung kann die ortsübliche Vergleichsmiete davon abweichen.((ContentAd))Entscheidend sind beispielsweise Baujahr, Größe, Modernisierungsstand und Lage. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung aus den Jahren 2016 bis 2022 startet in der Grundtabelle mit 11,37 Euro je Quadratmeter, während eine gleich große Wohnung aus den Jahren 1949 bis 1965 mit 7,58 Euro angesetzt wird.Wer wissen möchte, welcher Wert für eine konkrete Wohnung gilt, kann deshalb den <a rel="noopener" href="https://secure.erlangen.de/erlangen/form/alias/erlangen/mietspiegel-2025-2027/" target="_blank">offiziellen Online-Mietspiegel der Stadt Erlangen</a> nutzen. Dort werden die individuellen Merkmale abgefragt und die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Die Stadt stellt das Angebot kostenlos zur Verfügung.<h3>Fazit: Erlanger Mieten liegen heute deutlich über dem Niveau von vor 20 Jahren</h3>Der Blick auf die offiziellen Daten zeigt eine langfristige Aufwärtsentwicklung der Erlanger Mietpreise. Schon der Mietspiegel 2007 weist für eine normale 60- bis unter 100-Quadratmeter-Wohnung aus älterem Baujahr einen Mittelwert von 6,50 Euro je Quadratmeter aus. Im aktuellen Mietspiegel liegt die durchschnittliche Basis-Nettomiete über den betrachteten Wohnungsbestand hinweg bei 9,67 Euro.Ein exakt berechneter prozentualer Anstieg für die gesamten 20 Jahre lässt sich aus den Mietspiegeln allerdings nicht seriös ableiten, weil sich die Erhebungsmethoden, Baujahresklassen und Bewertungsverfahren verändert haben. Für einzelne vergleichbare Wohnungskategorien lässt sich die Entwicklung nachvollziehen; für die jüngste Phase liefert die Stadt mit plus 10,7 Prozent zwischen 2021 und 2025 eine direkt ausgewiesene Veränderungsrate.Damit ist die wichtigste Erkenntnis für den aktuellen Mietmarkt: Erlangen ist gegenüber der Zeit vor rund 20 Jahren ein deutlich teurerer Mietstandort geworden – zugleich entscheidet die konkrete Wohnung stärker als eine einzelne Durchschnittszahl darüber, wie hoch die ortsübliche Miete ausfällt.

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https://www.nn.de/ratgeber/wohnen/mietpreisentwicklung-in-erlangen-so-viel-kostete-eine-wohnung-2007-1.15337075

Erlangen - Steigende Mieten in Erlangen: Ein Blick in die offiziellen Mietspiegel zeigt, wie sich die Mietpreise seit 2007 entwickelt haben – und warum Baujahr, Größe und Ausstattung entscheidend für die tatsächlichen Mietkosten sind.

Mietpreisentwicklung in Erlangen: So viel kostete eine Wohnung 2007