Nürnberg - Für die einen Genuss, für andere Geruchsbelästigung: Rauchen kann in der Nachbarschaft zum Konflikt und in Extremfällen auch zur Kündigung führen. Wann ein Verbot im Mietvertrag zulässig ist und was es zu beachten gibt, erfahren Sie hier.
von Beate Laurenti
07.03.2026 07:00 Uhr

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Der Geruch von Zigarettenrauch ist markant und kann sich vor allem in geschlossenen Räumen schnell in Wände hängen. Wird über mehrere Jahrzehnte täglich in einer Wohnung geraucht, müssen Profis ans Werk, um den Geruch zu übertünchen. Ein Extrembeispiel. Natürlich gibt es auch jene Raucherinnen und Raucher, die nur gelegentlich in den eigenen vier Wänden qualmen, etwa wenn das Wetter schlecht ist und kein Balkon vorhanden.

Gerade Vermieterinnen und Vermietern ist das Rauchen in der Wohnung jedoch ein Dorn im Auge. In vielen Mietverträgen ist deshalb ein Rauchverbot festgeschrieben. Doch das ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gültig. Hier finden Sie alle Informationen dazu.

Generelles Rauchverbot im Mietvertrag: Ist das rechtens?

Nach der Rechtsprechung (unter anderem vom Bundesgerichtshof) gehört Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Das macht ein generelles Rauchverbot in Form einer Standardklausel im Mietvertrag in der Regel unwirksam.

Gemeint ist in diesem Fall jedoch gelegentliches Rauchen in der eigenen Wohnung. In Gemeinschaftsbereichen wie Treppenhaus oder Keller kann ein generelles Rauchverbot zum Tragen kommen.

Rauchverbot in der Mietwohnung: Warum die Formulierung entscheidend ist

Anders sieht es jedoch aus, wenn Vermieterinnen und Vermieter eine individuell ausgehandelte Vereinbarung mit Mieterinnen und Mietern treffen: Wenn also vor dem Unterschreiben des Mietvertrags zwischen den Parteien das Rauchverbot besprochen wurde, der Mieter zugestimmt hat und eine individuelle Formulierung wie „der Mieter verpflichtet sich, in der Wohnung nicht zu rauchen“ im Vertrag zu finden ist. Es handelt sich dann um eine sogenannte Individualvereinbarung, die nicht der AGB-Kontrolle unterliegt und deshalb rechtens ist.

In einem solchen Fall ist auch Gelegenheitsrauchen in der Wohnung untersagt und hätte einen Vertragsbruch und gegebenenfalls eine Kündigung zur Folge. Kommt es jedoch zum Streit vor Gericht, muss der Vermieter beweisen, dass die Klausel wirklich individuell ausgehandelt wurde. Das gelingt in der Praxis sehr selten.

Keine Individualvereinbarung im Mietvertrag: Wann ist das Rauchen in der Wohnung trotzdem vertragswidrig?

Es wurde keine Individualvereinbarung im Mietvertrag getroffen, dennoch kann das Rauchen in der Wohnung Konsequenzen haben: Nämlich dann, wenn „exzessives Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat“. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) aus dem Jahr 2008 hervor.

Geklagt haben in diesem Fall Menschen, die zwei Jahre in einer Mietwohnung gelebt haben. Hintergrund war laut BGH, dass der Vermieter nach dem Auszug die Kaution nicht zurückzahlen wollte, weil das Geld für Neutapezierung und Lackierarbeiten nach starker Verschmutzung durch Nikotin verwendet wurde.

In diesem Fall hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht, wenn Schäden nicht mehr nur durch sogenannte Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, Lackieren von Türen) beheben lässt, sondern Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. Da das nicht der Fall war, durfte der Vermieter die Kaution nicht einbehalten.

Rauchen auf dem Balkon: Welche Regelungen gelten?

Auch das Rauchen auf dem Balkon gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und ist daher nicht automatisch verboten - auch hier gilt jedoch: Wird das Qualmen im Rahmen einer Individualvereinbarung im Mietvertragt untersagt, die noch dazu mit dem Mieter vorab besprochen wurde, ist das Verbot rechtens.

Ist das Rauchen auf dem Balkon jedoch gestattet, kann es trotzdem zu Konflikten mit Nachbarinnen und Nachbarn kommen. Nämlich dann, wenn der Rauch in umliegende Wohnungen zieht und sich andere Hausbewohner durch den Geruch beeinträchtigt fühlen.

Liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor, können Betroffene verlangen, dass das Rauchen zeitlich eingeschränkt wird: Für die Zeiten, in denen beide Mieter ihren Balkon nutzen wollen, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er den Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Das Gebot lautet hier gegenseitige Rücksichtnahme.